2020年 楼市的紧箍咒 到底会不会放开?

时间:2019年12月02日 08:49:09 中财网
  2020年,楼市走向到底会如何?刚需还能进场吗?
  在这个初寒料峭的周六早晨,業問来占用大家3分钟时间,给大家梳理盘点一下最近的楼市新闻,并简单聊聊最近的一些想法和预判。

  话不多说,直接进入正题吧!
  最近楼市的新闻非常多,大致可以分为两种:
  一个是宏观政策层面的调整,一个是地方政策细节的调整。

  从目前来看,所有的调整都是在逐步放松对楼市的“紧箍咒”。

  聊到这个,就不得不提到上周财经界的一个趣闻,著名独立经济学家马光远,在自己的微博上怼了一下新浪财经的“标题党”。 马光远说,自己对明年楼市的预测是“放松调控”,而新浪的标题改成了“放开调控”。


  马光远说,自己对明年楼市的预测是“放松调控”,而新浪的标题改成了“放开调控”。

  为啥得这么严格地抠字眼?一方面确实是楼市这个话题需要“谨言慎行”,另一方面,楼市的放开和放松,区别还真的挺大。

  放松意味着上面的紧箍咒还随时存在,但允许地方上自己想办法解决眼前的问题。

  所以深圳调了豪宅税、成都放开了天府新区的限购、广州也悄摸摸地调整了非本市户籍人口购房资格认定标准……
  再加上此前房贷基准利率的小幅下调,确实给市场传达了“放松”的信号。

  放开就是挽起袖子直接干,不仅没有各种限制政策的束缚,而且要创造条件让你大干快上。

  最典型的就是2014-2015年的那一波,5次降准、6次降息。

  外加930新政重启首套利率7折、二套参照首套执行,放开三套以上贷款,认房不认贷,鼓励加杠杆;330新政降低商贷和公积金的首套、二套首付款比例。

  看明白了吗,这就是放松和放开的区别。

  所以马光远着急澄清也确实是有理由的,从理性的角度来看,未来5年内,我们都找不到任何理由,对楼市再来一次彻底的“放开”。

  积累的问题太多,捆绑的利益太多,要处理的关系太多,只能悄摸摸的放松,不能大干快上地放开。

  你也别总嘲讽楼市是个“夜壶”,毕竟拿夜壶也是有“技术含量”的,万一没端稳给搞砸了弄泼了,那就是搞得自己一身骚咯……
  所以,对于2020年的楼市,業問建议大家破除的第一个幻想,就是会再来一轮大刺激,再搞一轮大暴涨。

  放松不是放开,市场继续盘整,城市二八分化,不会再有暴涨。

  如果真的出现了我们前面所说的“放开”,那只能说明问题真的已经到了必须吃猛药才能解决的地步了。

  而这对于我们所有人来说,其实都不是一件好事。 需要破除的第二个幻想,是有规划有利好就能涨。

  需要破除的第二个幻想,是有规划有利好就能涨。

  楼市经历了这么多年的发展,大家摸了这么多次的规律以后,大致也都明白了,一个地方楼市的涨跌,肯定会和具体的政策密切相关。

  業問此前也和不少投资客交流过,他们说自己这么多年最大的心得就是,千万不要逆政策而动,而尽量要做到顺政策布局。

  “只要有政策规划利好,哪怕现在还是荒地一片,买了也肯定赚”。

  “买楼就要买只能看得到黄土的地方,周边全给你收拾好了,哪还有你赚钱的机会?”

  这是業問身边最成功的两个投资客,早些年布局资产最核心的套路。

  但業問要说的是:这个套路现在也行不通了。

  跟着规划去买、跟着政策去买的大背景,是过往十余年的巨量宽松带来的空前基建浪潮,以及快速城市化带来的大量红利释放,所以那时候跟着政策的指挥棒走,确实不会出啥问题。

  但现在,经济增速已经在为保“6”而挣扎了,核心资产布局的思路,也早就该换换了。

  再加上,这几年各种区域性的、产业性的、对外开放性的规划和利好实在太多了,能有几个真的落地成真,还真不好说。

  就在昨天,業問又去问了一下那两位投资客现在的布局思路是啥,回复只有简单的两句话:
  清空郊区、老区资产,买进核心区、热点区豪宅,降低杠杆,安心持有,求精不求多。

  从现在开始,不是所有房子,都能成为房产。 最后一个幻想,就是我买的城市能“抢人”。

  最后一个幻想,就是我买的城市能“抢人”。

  大家现在应该也基本明白了,伴随着新生人口的逐年下滑、老龄人口占比的飞速提升,哪个城市抢到更多的人,哪个城市的楼市就更稳。

  这个大的方向是没问题的,但需要你思考的问题有两个:
  第一,你看中&买进的城市,抢的都是什么人?第二,你看中&买进的城市,抢的人到底留不留得住?

  别只看户籍人口的增长,如果大家都只是来你这落了户买了房就跑回原城市上班生活去了,那这种抢人我觉得没啥意义。

  也别总觉得某个城市“门户大开”了就一定能大量吸引外来人口涌入。存量时代,大家都在真刀真枪地抢人口,能获得多少增量,主要还得看自己有多少底气。

  而底气的来源,不是什么优美的风景,不是什么和煦的气候,有且只有两种:更多的就业机会、更好的教育资源。

  所以,城市抢人能不能成功,楼市中长期到底稳不稳,重点还得看当地的产业结构和学龄儿童增长速度。

  只有这两个条件达到要求,这座城市抢来的人才有意义,因为它把真正在创造价值的能在这座城市供楼、打拼、成家、生活的年轻人和自己紧密地捆绑在了一起。

  好了,今天業問就给大家聊这么多。

  本文首发于微信公众号:菜鸟理财。
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